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ASA資産評価士は日本で活動が続けられるか?

国土交通省が、不動産の鑑定評価制度に関して改訂を計画しているとのことである。

資料によれば、「土地一体の動産」も不動産鑑定評価の範疇に含めるということである。 どうも証券化対象不動産(REIT)に関連する、太陽光発電、ヘルスケア(病院など)、ホテルを対象にしているように窺えるが、もっと広範囲になるかもしれない。

不動産の鑑定評価に関する法律が改正されて、これらの評価が不動産鑑定士の独占業務に編入されると、ASAの資産評価士として設置済の機械設備の評価を行った場合、違法な行為とされてしまうことになる。

こうなってしまうと、ASA(米国鑑定士協会:American society of appraisers)の資産評価士資格は日本では紙屑同然になってしまう。

仮に、不動産鑑定士の独占分野から外れたとしても、評価を行うからには何らかの基準が設定されることは間違いなく、そうなった場合評価人として板挟みになることも考えられる。

日本の不動産鑑定評価制度は、国家の制度として国民に等しくサービスを提供しようという考え方が色濃く出ている。 同じ資料を見ても、農地の評価では鑑定士によるばらつきを問題視するような記載がある。

評価主体によるばらつきを押さえるために考えられる方法は2つある。

ひとつは答えを決めておいて、それに沿った結論が出るよう、評価人がプロセスを組み立てていく方法。 もうひとつは、評価のやり方、使う数字、根拠とすべき資料を一律に決めておいて、評価主体にその資料を使用するよう強制する方法である。

しかしながら、ASAの倫理基準ではこうした評価のやり方は反倫理的とされている。

もし、評価結果を限定されるような日本の評価基準が広く適用されることになれば、ASAライセンシーは日本の評価基準とASAの倫理基準の狭間で苦しむことになるかもしれない。

幸いなことに、機械設備は多種多様であり、価値のベンチマークはとりにくいどころか、我々も再調達コストとゼロの間に広がる狭いようで広いレンジの中に、エヴィデンスをたどりながら錨を下ろすような作業をしているような状況である。このあたりは地域性の強い不動産とは性質が異なり、国家機関といえども、容易に正解と不正解の網をかけられるとは思えないのである。だから、板挟みは杞憂に終わるかもしれない。いや、杞憂に終わって欲しい。

ちなみに、評価価値のバラツキは海外でも問題になっており、ASAでもARMと呼ばれるレビュー制度がある。複数の評価書をARMで審査し、評価書が評価の対象になる。つまり、説得力のない評価書はそこで負けることになるから、国家機関の監督がないからといって安閑とはしていられない。評価基準も抽象的なものしかない中で勝てる評価書を書かなくてはならないのだ。

いずれにせよ、機械設備評価の世界にも何らかの波垣粗なことは確かである。しかし、この先、どうなるか、まだ見当がつかない。

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